>> >> Czy emeryci powinni kupować dom z odwrotną hipoteką?

Czy emeryci powinni kupować dom z odwrotną hipoteką?

Anonim

Starsza para wyładowuje pudełka z jadącej furgonetki. (Getty Images)

Jak kupujesz homeafter na emeryturze?

Jeśli masz taką, za którą zapłacisz, możesz sprzedać i wykorzystać pieniądze, by kupić inną. Możesz zdobyć swoje oszczędności, jeśli masz dość.

Lub możesz uzyskać kredyt hipoteczny, jeśli masz wystarczające dochody i dobry kredyt. Ale nawet jeśli to możliwe, kto chce wziąć na siebie dużą miesięczną spłatę kredytu hipotecznego po zakończeniu pracy? Wielu doradców zniechęca do zadłużenia na tym etapie życia.

Ale jest jeszcze inna okazja, często pomijana: Odwróć hipotekę na nowy dom. Przy odwróconej hipotece pożyczasz od kapitału własnego nieruchomości, ale nie dokonujesz żadnych płatności. Zamiast tego odsetki są dodawane do kwoty głównej, a obie są spłacane po sprzedaży domu. Możesz zatrzymać pożyczkę tak długo, jak żyjesz w domu, i bez względu na to, ile masz lat, pożyczkodawca nie może cię zmusić, dopóki będziesz nadążać za podatkami, ubezpieczeniem i utrzymaniem, nawet jeśli dług zwiększy się dom jest warty.

Strategia ta jest dostępna dla nabywców domów mieszkalnych w wieku 62 lat i starszych za pośrednictwem programu Home Equity Mortgage For Purchase, wspieranego przez federalny Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, który ubezpiecza pożyczkodawcę przed stratą, jeśli ostateczne zyski ze sprzedaży nie są zadłużone.

5 rzeczy do rozważenia przed zakupem domu na emeryturze

Bardziej przystępny dom może zaoszczędzić pieniądze, ale uważaj na koszty transakcji i opłaty.

Abby Hayes, 4 maja 2016 r

Eksperci twierdzą, że produkt może działać dla niektórych osób, choć nie wszystkie, twierdząc, że jest to przydatna opcja, gdy nie ma innych, ale ostrzega przed opłatami i kosztami spłaty odsetek.

"Może to być dobry pomysł dla konsumentów, którzy są w stanie płacić podatki od ich domu i utrzymywać je, ponieważ ten produkt finansowy nie eliminuje odpowiedzialności za te wydatki", mówi Tom Holsworth, kierownik ds. Rozwoju biznesu w Quontic Bank w Indianapolis.

"Jest to stosunkowo niewielka grupa demograficzna, dla której jest to uzasadniona opcja", mówi Jeremy Colonna, starszy twórca pożyczek z Matchpoint Funding, pożyczkodawcą nieruchomości w Los Angeles. Wielu konsumentów, a nawet pośredników w obrocie nieruchomościami, nie wie o programie, mówi, że jest to przydatne dla osób, które nie mogą uzyskać regularnego kredytu hipotecznego na własną rękę lub z członkami rodziny jako współsygnatariuszami.

Aby zmniejszyć ryzyko długu przekraczającego wartość domu, pożyczkodawcy nie będą pożyczać pełnej ceny zakupu domu, więc właściciel domu musi mieć inne aktywa, aby nadrobić różnicę - zazwyczaj z oszczędności lub sprzedaży innej nieruchomości. Pożyczki te są dostępne tylko w przypadku podstawowego miejsca zamieszkania i muszą zostać zwrócone, gdy właściciel domu się poruszy lub umrze. Domy wakacyjne nie kwalifikują się.

"Wielu starszych właścicieli domów chce pozostać właścicielami domów, ale nie w ich obecnym domu", mówi Jack Guttentag, emerytowany profesor finansów z Wharton, w swoim wpisie na swojej stronie internetowej, The Mortgage Professor, gdzie udziela porad i odnosi się do użytkowników produktów hipotecznych, które spełnić jego standardy. "Mogą chcieć domu, który jest mniejszy lub bez schodów, bliżej rodziny lub przyjaciół, w cieplejszym klimacie itp. Jeśli mają ponad 62 lata, odwrócony kredyt hipoteczny HECM może złagodzić finansowy ból zakupu".

Narzędzie na swojej stronie pokazuje, że 62-latek na przedmieściach Filadelfii mógłby dostać prawie 200 000 dolarów w zamian za dom z 400 000 dolarów, przy stopie kredytu hipotecznego w wysokości 4, 5 procent. Program pobiera również roczną składkę ubezpieczeniową w wysokości 1, 25 procent kwoty pożyczki.

Starszy kredytobiorca może uzyskać więcej, ponieważ istnieje mniejsze prawdopodobieństwo, że dług zwiększy się ponad wartość domu. Jeśli pożyczkobiorcą w tym przykładzie byłby 82 zamiast 62, mógłby pożyczyć 255, 968 $ zamiast 200 000 $.

  • Zapłać gotówkę, a następnie zdobądź zwykły kredyt hipoteczny odwracany, aby pobrać środki z nieruchomości w celu zastąpienia części użytych aktywów. Ta opcja może działać dla kogoś, kto chce zbudować nowy dom, ponieważ HECM nie może zostać użyty do zbudowania (chociaż można go wykorzystać do zakupu nowo wybudowanego domu, który jest skończony).
  • Uzyskaj regularną hipotekę, a następnie spłać hipoteką odwrotną. Oznaczałoby to dwukrotne zapłacenie kosztów zamknięcia, a kredytobiorca potrzebowałby przyzwoitego ratingu kredytowego i wystarczającego dochodu, aby zakwalifikować się do pierwszej pożyczki.

Ale w przypadku HECM nie ma wymogu uzyskania dochodu ani sprawdzenia wiarygodności kredytowej. Ogólnie rzecz biorąc, kredytobiorcy otrzymują pożyczki o stałym oprocentowaniu i mogą wybierać między standardową transakcją opisaną w przykładzie lub wersją "oszczędzającą", która zapewnia mniejszą pożyczkę i niższe oprocentowanie. Kandydaci muszą przejść przez poradę zatwierdzoną przez HUD, aby upewnić się, że rozumieją wszystkie za i przeciw.

Jedną z wad są opłaty, które mogą być mocne, z powyższym przykładem obejmującym 10 000 $ premii za ubezpieczenie hipoteczne z góry, plus 3 631 dolarów kosztów zamknięcia, a także 1, 25 procent rocznych opłat ubezpieczeniowych.

Kolejnym ryzykiem jest możliwość znalezienia domu bez kapitału, który mógłby pozostawić spadkobiercom. Nie tylko odsetki są dodawane do kwoty głównej, ale również odsetki od niespłaconych odsetek. "Jeśli właściciel domu ma spadkobierców, to nie jest to coś, co należy doradzić, " mówi Allen Shayanfekr, założyciel Sharestates, firmy inwestycyjnej w Great Neck w stanie Nowy Jork.

Inni eksperci zauważają, że odwrócone kredyty hipoteczne mogą wywołać konflikt między kredytobiorcami a ich dziećmi.

Pośród największych zmartwień: co, jeśli musisz się przenieść z powodu złego stanu zdrowia? W tym momencie dom musiałby zostać sprzedany, by spłacić dług. Gdyby ceny domów spadły, może nic nie zostało.

"Każdy, kto chciałby się wyprowadzić później, będzie miał 12 miesięcy od ich wyjazdu na sprzedaż lub refinansowanie" - mówi Colonna.

10 sposobów na obniżenie kosztów mieszkaniowych na emeryturze

10 sposobów na obniżenie kosztów mieszkaniowych na emeryturze