>> >> Odwrotne kredyty hipoteczne nie są dla wszystkich

Odwrotne kredyty hipoteczne nie są dla wszystkich

Anonim

Dlaczego właściciele domów uciekają do odwrócenia hipoteki? (iStockPhoto)

Uważaj na wystarczającą ilość telewizji i z pewnością złapiesz reklamę, jak zamienić dom na gotówkę na emeryturę. I nie będziesz musiał tego sprzedawać.

To magia odwróconej hipoteki - pożyczona przez rząd pożyczka dla właścicieli domów w wieku 62 lat i starszych, ale bez miesięcznych płatności hipotecznych. Nie potrzebujesz żadnego dochodu, aby się zakwalifikować, ponieważ pożyczka nie musi być spłacana, dopóki nie przeprowadzisz się lub nie zginiesz. Jeśli wybierzesz miesięczny dochód zamiast jednorazowej płatności, będzie on kontynuowany bez względu na to, jak długo będziesz mieszkać i bez względu na to, ile otrzymasz, nigdy nie będziesz winien więcej niż ostateczna cena sprzedaży w domu. Pożyczkodawca również nie będzie w stanie zająć się innymi aktywami ani dziedziczeniem swoich dzieci.

Brzmi to prawie zbyt pięknie, aby mogło być prawdziwe, a odwrotna hipoteki może rzeczywiście być ratunkiem dla ludzi z dużą ilością kapitału własnego, ale niewiele więcej życia. Jednak odwrócone kredyty hipoteczne nigdy tak naprawdę nie wystartowały. Większość lat dostają je od 2 do 3 procent uprawnionych właścicieli domów - a przy niespłaconych saldach pożyczek w wysokości 140 miliardów dolarów w 2012 roku, odwrócone kredyty hipoteczne stanowią niewielką część 14 bilionów dolarów niespłaconego długu hipotecznego w USA.

Ze względu na niezwykle niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i rosnące po kryzysie finansowym wartości domów, odwrócone kredyty hipoteczne są dziś szczególnie dobrym rozwiązaniem, mówią eksperci. Możesz uzyskać więcej pieniędzy z domu niż wtedy, gdy stawki są wyższe, a ceny niższe. Dlaczego więc właściciele domów uciekają do odwrócenia hipoteki? Tylko 58 000 zostało zatwierdzonych w zeszłym roku, w porównaniu z szczytem prawie 115 000 w 2009 roku.

Opłaty mogą być jednym z powodów, a także błędnym przekonaniem, że proces ten oznacza rezygnację z własności domu. Wielu właścicieli domów może przeciwstawiać się podważaniu dziedziczenia swoich dzieci, ponieważ dług i odsetki - a także odsetki - muszą zostać spłacone pewnego dnia, zazwyczaj poprzez sprzedaż domu.

Niektórzy potencjalni kredytobiorcy mogą nie rozumieć, że mogą uzyskać odwrotną hipotekę, nawet jeśli nadal mają saldo na istniejącej hipotece, wykorzystując nową pożyczkę do spłacenia starej, aby uwolnić się od miesięcznych płatności i wygenerować trochę gotówki. Niektórzy właściciele domów mogą stracić zainteresowanie, gdy dowiadują się, że mogą stracić dom, jeśli nie płacą podatków od nieruchomości lub składek na ubezpieczenie domów, lub pozwalają na pogorszenie stanu nieruchomości.

"Odwrotne kredyty hipoteczne: świetny produkt, nie dla wszystkich", mówi Casey Fleming, autor książki "The Loan Guide: Jak uzyskać najlepszy możliwy kredyt hipoteczny".

"W przypadku niewłaściwego użytkowania odwrócone kredyty hipoteczne mogą być kosztownym albatrosem wokół szyi właściciela domu, ale w odpowiednich okolicznościach mogą pomóc niektórym seniorom pozostać w domu i pozwolić im nadal budować kapitał, który byłby stracony, gdyby musieli sprzedaj za wcześnie ", mówi Fleming.

Podobnie jak zwykłe kredyty hipoteczne, pożyczki odwracalne pochodzą od kredytodawców hipotecznych, ale kredytodawca jest chroniony przed utratą przez rząd federalny. Większość tych pożyczek to kredyty hipoteczne o zamianie domów, program prowadzony przez Federal Housing Administration. Ponieważ kredytobiorca nie dokonuje żadnych płatności, dochód nie jest wymagany, aby się zakwalifikować. Dom musi zostać oceniony w celu określenia maksymalnej kwoty pożyczki, która może zostać zatwierdzona.

Starsi kandydaci mogą uzyskać większe pożyczki niż młodsi, ponieważ istnieje mniejsze prawdopodobieństwo, że starszy pożyczkobiorca będzie miał pożyczkę wystarczająco długo, aby zadłużenie wzrosło bardziej niż wartość domu.

62-latek z domem za 400 000 $ może dożywotnio zarobić 1000 $ miesięcznie, a 75-latek z takim samym kapitałem mógłby dostać 1400 $, jak wynika z kalkulatora na stronie internetowej The Mortgage Professor. Oznacza to, że hipoteki o zmiennej stopie procentowej zaczynają się od 3, 6 procent. Opłata za udzielenie pożyczki, składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego i inne koszty zamknięcia wyniosłyby 7220 USD, podczas gdy osoba ubiegająca się o zwykły kredyt hipoteczny mogłaby zapłacić tylko kilkaset dolarów. Należy zauważyć, że 62-latek otrzymywałby 456 000 $ z miesięcznych rat, gdyby żył do 100, więcej niż dom był warty, gdy została zaciągnięta pożyczka.

Choć brzmi to jak odwrócony kredyt hipoteczny może zamienić dom w kopalnię złota, właściciele domów są mądrzy, aby zrobić matematykę na temat alternatyw.

Ci, którzy mają stały dochód, powinni rozważyć drugi kredyt hipoteczny lub kredyt hipoteczny. Opłaty mogą być niższe, zwłaszcza w przypadku linii kredytowej o stałym kapitale, o zmiennej stopie procentowej, chociaż kredytobiorca musiałby dokonywać miesięcznych płatności.

"Linia kredytów hipotecznych o podwyższonym kapitale jest trudniejsza do zdobycia" - mówi Ed Hoffman, prezes hurtowni Capital Corp., firmy hipotecznej w południowej Kalifornii. "Dodatkowo, musisz się do tego zakwalifikować - a wielu seniorów tego nie robi, ponieważ nie mają dochodu. Jeśli możesz mieć jakość na linii domu, wciąż nie ma większych korzyści, ponieważ jest to dobre tylko przez 10 lat Wyciągnij pieniądze, odwrócony kredyt hipoteczny to coś, z czego możesz czerpać na całe życie.

Hoffman twierdzi, że oprocentowanie kredytów hipotecznych odwróconych jest lepsze niż oprocentowanie drugich kredytów hipotecznych. "I znowu, nie musisz mieć dochodu, aby się zakwalifikować, potrzebujesz tylko dochodu z podatków i ubezpieczenia".

Inną opcją jest redukcja - sprzedaj dom i wypożyczaj lub kup go mniej kosztownego, wykorzystując pozostałe wpływy ze sprzedaży na zwykłe wydatki. Z redukcją, nie ma miesięcznych płatności, ani nie ma potrzeby, aby ostatecznie sprzedać dom, aby spłacić pożyczkę.

Oprócz płatności ryczałtowej i miesięcznego strumienia dochodu odwrotny kredytobiorca hipoteczny ma możliwość otrzymania linii kredytowej do wykorzystania tylko wtedy, gdy zajdzie taka potrzeba. Ryczałt jest najlepszy dla tych, którzy próbują uwolnić się od innych zobowiązań, takich jak istniejąca hipoteki, mówi Fleming. Miesięczny dochód pasuje do tych, którzy starają się wyprzedzić zwykłe rachunki, a linia kredytowa jest najlepszym wyborem dla tych, którzy chcą sieci bezpieczeństwa w nagłych wypadkach lub nieoczekiwanych wydatkach, ponieważ niewykorzystany kredyt nie powoduje naliczenia odsetek ani nie zakłóca kapitału własnego właściciela.

Niektórzy eksperci zalecają uzyskanie linii kredytowej, gdy warunki są dobre, tak jak są dzisiaj, i trzymają go na deszczowy dzień. Z czasem linia wzrośnie, ponieważ zakłada się, że wartość domu wzrasta, a niektóre warunki kredytu zostaną zablokowane, gdy pożyczka zostanie zatwierdzona.

Debbie Worley, prezes Lone Star Reverse Mortgage w Horseshoe Bay w Teksasie, twierdzi, że zdecydowana większość klientów, którzy zdecydowali się na odstąpienie od kredytu hipotecznego, wybiera ryczałt lub linię kredytową i wybiera pożyczkę o zmiennej stopie procentowej ponad umowę o stałej stopie procentowej. Wiele, jak mówi, bierze udział w ich wypłacie jako ryczałt i pozostawia resztę jako linię kredytową.

"Ich (linia kredytowa) rośnie i oznacza więcej funduszy, które mogą pożyczyć w czasie - a więc jajko z gniazda!" ona mówi.