>> >> Jak "Inwentaryzacja cienia" boli na rynku mieszkaniowym

Jak "Inwentaryzacja cienia" boli na rynku mieszkaniowym

Anonim

Było dużo nadziei, że rok 2012 będzie rokiem, w którym rynek mieszkaniowy, dotknięty eksplozją bańki na rynku nieruchomości, wreszcie zacznie się poprawiać. Ale po dobrych wiadomościach na temat frontu szybko pojawiły się negatywne wieści.

[Zobacz Pierwotne instynkty Tame Investors.]

Na przykład w lutym ogłoszono, że stopy wykluczenia spadły, a liczba budowanych nowych domów wzrosła. Po raz pierwszy od 2006 r. Ceny mieszkań na niektórych rynkach faktycznie wzrosły.

Ale optymizm Luty szybko słabnie. Jednym z głównych powodów takiego stanu rzeczy jest tzw. "Inwentarz cienia" domów lub wykluczonych domów, które pozostają na rynku. Zgodnie z ostatnim raportem, kolejne 1, 25 miliona zamkniętych domów zapełni rynek po rocznym dochodzeniu w sprawie praktyk kredytowych.

To okropna wiadomość dla rynku mieszkaniowego, ponieważ spowoduje obniżenie cen. Według Federal Reserve Bank of Cleveland, domy wykluczone, które były na rynku krócej niż rok, sprzedają za 35 procent poniżej wartości. Jeśli domy pozostają na rynku dłużej niż rok, ich cena spada o 60 procent.

"Zasoby cieni pozostają trwałe, mimo że wiele innych wskaźników na rynku mieszkaniowym wykazuje oznaki poprawy", mówi Anand Nallathambi, prezes i dyrektor generalny CoreLogic, firmy konsultingowej, która ściśle śledzi rynek nieruchomości. "Kiedy wkraczamy w tradycyjnie szczytowy sezon sprzedaży nieruchomości, serwisanci z pewnością będą uważnie obserwować, czy teraz nadszedł czas, aby usunąć więcej cienia z cienia."

[Zobacz 10 błędów związanych z kupującym w domu głównym, których należy unikać.]

Uporczywy problem. Walter Molony, urzędnik ds. Publicystycznych w National Association of Realtors (NAR), mówi, że problem z inwentarzem cienia jest głównym czynnikiem uniemożliwiającym rynkowi uzyskanie trakcji.

"Wysoki poziom Foreclosures w ostatnich latach zmniejszył ogólne ceny domów, a obecnie są one nadmiernie skorygowane w większości obszarów", mówi Molony. "Mieszkania sprzedawane są za mniej niż koszty związane z wymianą w większości krajów, a na większości obszarów taniej jest kupić niż wynająć nieruchomość o porównywalnej wielkości".

Molony dodaje, że uważa, że ​​rynek znajduje się w "okresie przejściowym" i że znaki wskazują na zmianę morza w inwentarzu cieni. "Poziom zapasów spadł, odkąd w lipcu 2007 roku ustanowił rekordową liczbę ponad czterech milionów. Obecnie na rynku jest 2, 43 miliona domów, czyli 19, 3 procent mniej niż rok temu", mówi Molony. "Inwentaryzacja cienia.

również maleje. Obecnie ma on 2, 1 miliona, czyli mniej niż 2, 5 miliona dwa lata temu. "

Eksplozja zapasów cienia? Roger Staiger, członek adiunkta Johns Hopkins Carey Business School, ostrzega, że ​​liczby podane przez National Association of Realtors są zbyt niskie. Uważa, że ​​inwentarz cieni będzie dużo, znacznie większy.

"Przewiduję, że kolejne 2 miliony domów zostaną zamknięte" - mówi Staiger. "Powiedziałbym, że istnieje około 3 milionów domów w pobliżu wykluczenia lub w niebezpieczeństwie, co oznacza, że ​​właściciele mają 90 dni opóźnień w płatnościach."

[Zobacz, jak kupno domu może się zmienić.]

Według Staigera dwa czynniki przyczynią się do eksplozji rynku cienia. Pierwszym z nich jest letnie ożywienie gospodarcze. "Jeśli spojrzeć na wzrost płac w ciągu ostatnich pięciu lub sześciu lat, to prawie nie istnieje", mówi. "Jesteśmy w drodze do gazu o wartości 5 USD, a sytuacja nie poprawia się, bezrobocie jest coraz lepsze, ponieważ coraz więcej ludzi rezygnuje z poszukiwania pracy".

Drugim czynnikiem jest to, co określa jako powtórzenie błędów, które doprowadziły do ​​kryzysu subprime. Obecnie rząd Stanów Zjednoczonych oferuje pożyczki o odsetkach w wysokości mniejszej niż 4%, które mają na celu przyspieszenie wzrostu nieruchomości. Kupujący nie muszą zapewniać dużych zaliczek, aby kwalifikować się do tych pożyczek.

"Bank jest właścicielem domu, a my wynajmujemy go w banku" - mówi Staiger. "Jesteśmy najemcami udającymi właścicieli .. Własność to stan umysłu, ludzie przekonują się:" Jestem pod wodą, ale nadal jestem właścicielem ".

Rynek kupującego. Podczas gdy inwentarz cienia jest zły dla szerszego rynku mieszkaniowego, jest to korzystne dla kupujących. Dopóki na rynku dostępne są domy zamknięte, ceny będą spadać. Zgodnie z Molony NAR, te niskie ceny pomogą oczyścić domy zacięte w cieniu.

"Foreclosures sprzedają się szybko, ponieważ są mocno pomijane", mówi. "Inwestorzy i kupujący po raz pierwszy konkurują o tanie domy w większości krajów, z częstymi doniesieniami o licznych licytacjach w niskich przedziałach cenowych."