>> >> 8 wskazówek, jak tworzyć dochody z wynajmowanej nieruchomości

8 wskazówek, jak tworzyć dochody z wynajmowanej nieruchomości

Anonim

Inwestorzy powinni ostrożnie wchodzić na rynek wynajmu, ponieważ łatwo jest nie doceniać kosztów napraw i utrzymania wynajmowanej jednostki. (Getty Images)

Zimą, która przeszła przez jego rodzinne miasto Cleveland, Steve Novotny mógł być daleko od świata, zabierając swoją żaglówkę do doku na słonecznej Florydzie w drodze na Bahamy.

Cztery lata temu poszedł do firmy wynajmującej jako majsterkowicz, kupując dom, który miał przyzwoitą lokalizację, ale potrzebował ogromnych napraw. "Zakupiłem wszystkie moje oszczędności", mówi. "Właściwie mieszkałem w mojej ciężarówce, kiedy wynajmowałem domy przez pierwsze dwa lata."

Teraz szuka tak zwanych "specjalistycznych aptek" - domów z co najmniej trzema sypialniami, które są w dobrych lokalizacjach, ale wymagają naprawy. Obecnie posiada dziewięć domów, a dochód z wynajmu pozwala mu pływać po kraju.

Wielu inwestorów, takich jak Novotny, chce dostać się na rynek wynajmu, aby uzyskać pasywny dochód, który napędza ich styl życia, a rynek wynajmu w Stanach Zjednoczonych wciąż rośnie.

Od 2005 r. Liczba gospodarstw domowych, które wynajmują, wzrosła do 37 procent, co oznacza skok o 9 milionów i największy wzrost od dziesięciolecia od 1965 r., Wynika z grudniowego badania przeprowadzonego przez Joint Center for Housing Studies na Uniwersytecie Harvarda. Zgodnie z badaniem, jest to na dobrej drodze do "najsilniejszej dekady wzrostu najemców, jaki kiedykolwiek odnotowano", a podwyżki czynszów wyprzedzają inflację.

Tradycyjnie inwestorzy szukają szybkich zwrotów poprzez przerzucanie domów po szybkim remoncie. "Kontrowanie może być intratne, ale może również wiązać pieniądze, jeśli dom nie sprzedaje się od razu", mówi Corey Brinkman, wiceprezes Marketingu Renters Warehouse, firmy zarządzającej nieruchomościami w St. Louis.

"Plus to jednorazowa korzyść po sprzedaży domu." Wynajmowanie nieruchomości może przynosić dochody miesiąc po miesiącu i uwolnić przepływ gotówki, aby inwestować w innych miejscach "- mówi.

Inwestorzy powinni jednak ostrożnie wejść na rynek, ponieważ łatwo jest nie doceniać kosztów napraw i utrzymania wynajmowanej jednostki. "Dobrą zasadą jest obliczanie od 7 do 15 procent tych nieprzewidzianych napraw w zależności od wieku wynajmowanej nieruchomości" - mówi Brinkman.

Oto kilka porad ekspertów dla inwestorów poszukujących części dochodów z wynajmu.

Miej na uwadze swoje cele. Inwestorzy muszą wiedzieć, dlaczego są na rynku wynajmu i co chcą osiągnąć finansowo, mówi Wendell De Guzman, dyrektor generalny firmy inwestycyjnej ds. Nieruchomości, PCI w Chicago.

Jeśli celem jest bierne życie z dochodów z najmu, inwestorzy powinni wiedzieć, ile będą potrzebować. Stawka podatkowa zmienia się, gdy dochód staje się pasywny, mówi De Guzman, a "twoja stawka podatkowa może wynosić zero procent", ponieważ możesz odliczyć amortyzację od dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Na przykład inwestor, który płaci 275 000 USD za nieruchomość na wynajem, podzieliłby ją na 27, 5 (lata) amortyzacji i zasłużyła na roczne dochody w wysokości 10 000 USD.

Uporządkuj swój dom finansowy. Znajomość dochodów i wydatków pomoże ci uzyskać pożyczki, a następnie kupić więcej nieruchomości na wynajem, mówi De Guzman. Nie zapomnij uwzględnić podatków, ubezpieczeń, konserwacji, zarządzania, mediów i rezerw na poważne naprawy, takie jak nowy dach lub inne wydatki.

Warto również nauczyć się finansowania i porozmawiać z brokerami hipotecznymi, aby znaleźć programy, które pozwolą im kupić nieruchomość przy jak najmniejszych kosztach. Właściciele domów po raz pierwszy mogą kupić czteroosobowy apartamentowiec, uzyskać pożyczkę Federalnej Administracji Mieszkaniowej z 3, 5-procentową zaliczką, pobrać depozyt zabezpieczający, a jeśli zamkniesz odpowiednio wcześnie miesiąc, skorzystaj z czynszu za pierwszy miesiąc proporcjonalnie do zaliczka, mówi De Guzman.

Poznaj swój wskaźnik pustostanów i nieruchomości . Istnieją obszary oceniane od A do F, a wszystkie one sprzedają i wynajmują za różne stawki. Utrzymuj wskaźnik pustostanów na poziomie 5 procent lub mniej, mówi De Guzman, więc przez wiele miesięcy nie będziesz trzymał się niewykorzystanej nieruchomości.

Jeśli nie chcesz być opiekunem nieruchomości, unikaj obszarów o niższych ocenach. Obszary o ratingu F często mają najbardziej brutalne przestępstwa w okolicy. "Ciężko jest tam być, musisz obserwować swoją inwestycję jak jastrząb" - mówi.

Miejsca oznaczone oceną A często oznaczają wyższe ceny sprzedaży, ale prowadzą do wyższych czynszów i bardziej regularnych najemców. "Będziesz mieć mniej bóle głowy, jeśli masz do czynienia z wynajmującymi, którzy mogą sobie pozwolić na droższy czynsz. Nie chcesz mieć do czynienia z dnem baryłki (nieruchomości), jeśli planujesz zostać nieobecnym właścicielem nieruchomości - mówi Novotny.

Poszukaj nieruchomości z dużym potencjałem . Nieruchomości, które mają się dobrze, są w pobliżu szkół, rozwijających się punktów sprzedaży detalicznej lub modnych miejsc, lokalnego transportu lub okolicznych centrów handlowych, mówi Daniel Sanchez, partner handlowy Partners Partners Trust Commercial w Beverly Hills w Kalifornii.

Kiedy już to zrobisz, utrzymaj zewnętrzną powierzchnię i utrzymaj koszty w pustynnym krajobrazie, niskoprzepływowych toaletach i bezzbiornikowych podgrzewaczach wody - mówi.

Pozostaw otwarte opcje. Zastanów się nad mniejszymi rynkami na rynkach wtórnych, o tym, jak dobrze dom został wybudowany i ile ludzie płacą czynsz w okolicy. "Chcę znaleźć się w przedziale od 800 do 900 dolarów na rynku wtórnym", mówi Yariv Bensira, właściciel Hyde Capital w Memphis w stanie Tennessee, który przybył do kraju, by uczęszczać do college'u, a teraz posiada 4 000 prywatny fundusz inwestycyjny w Izraelu.

Przed zakupem sprawdza, jak dobrze budynek został oprawiony, kim będą lokatorzy i co może dodać do nieruchomości, aby rozsądnie zwiększyć czynsz. "Nie zmienisz demografii ani nie wprowadzisz zupełnie nowych ludzi. Pytanie brzmi, czy obecni najemcy mogą zapłacić trochę więcej za lepszy produkt" - mówi.

Nie daj się zwieść niskim oprocentowaniu . Jeśli nieruchomość ma już 30 lat i będzie kosztować tyle samo, aby ją zbudować, nie kupuj jej, mówi Bensira. Upewnij się, że Twój dom ma wystarczającą wartość, aby uzyskać zwrot, który chcesz, gdy ostatecznie sprzedasz nieruchomość.

Odnowić kuchnię i łazienki, aby uzyskać wyższy czynsz. Wysokiej jakości granit w kuchni może zaoszczędzić na kosztach odnawiania się i przynieść dodatkowe 50 $ do 90 $ miesięcznie, mówi Bensira. Pamiętaj, aby wiedzieć, ile kosztują remonty, aby wiedzieć, czy otrzymujesz uczciwą ofertę.

Wyświetl lokatorów. Weź udział w procesie aplikacyjnym i skorzystaj z usług takich jak National Tenant Network, aby szukać pozwów cywilnych i karnych, ostatniej działalności windykacyjnej i wyników kredytowych powyżej 600, mówi De Guzman. "Szukaj osób, które straciły finansowo, ale teraz są na dobrej drodze i mają oszczędności, które płacą rachunki przez ostatnie cztery lata", mówi.

Najważniejsze fundusze nieruchomości

# 1

Ranga

TIAA-CREF Real Estate Securities FundTIREX

Nazwa funduszu

6, 37%

Powrót 1-Year

# 2

Ranga

Portfel papierów wartościowych DFA Real EstateDFREX

Nazwa funduszu

5, 56%

Powrót 1-Year

# 3

Ranga

Cohen & Steers Instl Realty SharesCSRIX

Nazwa funduszu

6, 52%

Powrót 1-Year

# 4

Ranga

Fidelity® Series Real Estate Income FundFSRWX

Nazwa funduszu

9, 20%

Powrót 1-Year

# 5

Ranga

Manning & Napier Real Estate SerMNREX

Nazwa funduszu

8, 31%

Powrót 1-Year

# 6

Ranga

Fidelity® Przychody z tytułu nieruchomości FundFRINX

Nazwa funduszu

10, 24%

Powrót 1-Year

# 7

Ranga

Fidelity® Real Estate Investment PortFRESX

Nazwa funduszu

4, 69%

Powrót 1-Year

# 8

Ranga

Commonwealth Real Estate Securities FundCNREX

Nazwa funduszu

10, 52%

Powrót 1-Year

# 9

Ranga

Principal Real Estate Securities FdPRRAX

Nazwa funduszu

4, 87%

Powrót 1-Year

# 10

Ranga

Cohen & Steers Realty Akcje FundCSRSX

Nazwa funduszu

6, 26%

Powrót 1-Year

# 1

TIAA-CREF Real Estate Securities FundTIREX

6, 37%

# 2

Portfel papierów wartościowych DFA Real EstateDFREX

5, 56%

# 3

Cohen & Steers Instl Realty SharesCSRIX

6, 52%

# 4

Fidelity® Series Real Estate Income FundFSRWX

9, 20%

# 5

Manning & Napier Real Estate SerMNREX

8, 31%

# 6

Fidelity® Przychody z tytułu nieruchomości FundFRINX

10, 24%

# 7

Fidelity® Real Estate Investment PortFRESX

4, 69%

# 8

Commonwealth Real Estate Securities FundCNREX

10, 52%

# 9

Principal Real Estate Securities FdPRRAX

4, 87%

# 10

Cohen & Steers Realty Akcje FundCSRSX

6, 26%

Ranga

Nazwa funduszu

Powrót 1-Year

Informacje o funduszu na dzień 30 maja 2017 r